L’enjeu d’administration de la copropriété

L’administration de la copropriété est déjà réglementée dans le Code civil du Québec. Cependant, la loi 16 adoptée le 5 décembre 2019 et en vigueur le 10 janvier 2020 a modifié les obligations légales dans la gestion des syndicats.

Dans un extrait de l’article « Vers des condos invendables ? » paru dans l’édition du 31 juillet 2021 du Journal de Montréal, on peut lire ce qui suit :

Selon l’avocat YvesJoli-Cœur, le choc le plus important viendra d’une nouvelle disposition du Code civil (article 1068.1) introduite par la loi 16 qui obligera sous peules syndicats à fournir à un promettant-acheteur une attestation sur l’état de la copropriété. La loi ne prévoit pas la mise en place d’une police du condo, mais le marché attribuera avec le temps une valeur supérieure aux copropriétés gérées selon les règles. Là où le syndicat se montrera incapable de produire des certifications convaincantes, les condos pourraient bien devenir invendables. 

La loi 16 permet maintenant aux syndicats la disposition de clauses pénales. Ces clauses pénales peuvent être d’imposer des amendes ou de priver de certains droits les propriétaires ou résidents qui ne respectent pas la déclaration de copropriété (exemple. :effectuer des travaux sans autorisation, fumer à un endroit qui n’est pas permis, ne pas payer ses frais de condo.

De plus, plusieurs nouveaux mécanismes de contestation de décisions du conseil d’administration entrent progressivement en vigueur. Un administrateur qui ne paie pas ses charges communes est destitué automatiquement.

Avec la loi 16, la modification d’une clause pénale existante ou l’ajout d’une clause pénale requiert une modification à l’acte constitutif, ce qui nécessite un vote à double majorité.Les changements à l’acte constitutif doivent également être notariés.

Anciennement, en copropriété divise, les absents pouvaient bloquer le fonctionnement des assemblés : les votes à double majorité en assemblée nécessitaient 75% des voix de l’ensemble des copropriétaires. Désormais, les absents auront tort puisque le seuil sera fixé à 75% des voix présentes à l’assemblée.

Dans le souci de transparence sur les décisions prises par le conseil d’administration de la copropriété, la loi 16modifie les règles de la gestion. Le conseil d’administration aura désormais l’obligation de notifier les copropriétaires du procès-verbal de toute réunion tenue ou toute résolution adoptée dans les 30 jours suivant la réunion ou l’adoption de la résolution. Le procès-verbal des assemblées devra aussi être notifié aux copropriétaires dans les 30 jours suivant la tenue des assemblées.

Aussi, La loi 16 vient de clarifier le contenu du registre du Syndicat de la Copropriété.

Donc, l’absence des documents essentiels, tels que requis par les lois dans le registre du Syndicat de la Copropriété, oblige les copropriétaires à procéder aux recherches de ces documents dans les archives publiques ou privées afin de les inclure dans le registre du Syndicat. Ceci pourrait être coûteux et sera fait aux frais de tous les copropriétaires.

Alors, une responsabilité lie le Syndicat de la Copropriété envers un nouvel acquéreur potentiel, et ce avant que la transaction d’achat ne soit conclue. Si un acquéreur potentiel a demandé des renseignements sur l’administration de la copropriété avant de notarier son achat et que le Syndicat a fourni des réponses erronées, la responsabilité de ce dernier est exposée.

À noter que cette disposition de la loi 16 est déjà en vigueur depuis le 15 avril 2020, par le biais de l’article 1068.2 du Code civil du Québec.

L’aspect d’administration de la copropriété qui sera présenté dans ce Certificat est très détaillé et exhaustif, car il s’agit d’une feuille de route que beaucoup de syndicats et de nouveaux acquéreurs gagneraient à utiliser afin de se conformer avec nouvelles législations.