Depuis l’adoption de la loi 141 entrée en vigueur en juin 2018 et la loi 41, les syndicats doivent se conformer aux nouvelles obligations législatives et devront accepter les nouvelles règles de gestion. Les nouvelles lois responsabilisent les administrateurs de la Copropriété à faire appel aux professionnels accrédités compte tenu des conséquences juridiques. Aucun syndicat de copropriété ne peut outre passer la loi 141, même si celle-ci semble discriminatoire dans son application pour le syndicat.
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Les copropriétaires doivent se constituer un fonds d’auto-assurance à hauteur de la plus grande franchise. Or, les montants des franchises ont bondi considérablement ces dernières années.
Voici l’extrait d’un article publié par La Presse le 30 mai 2021 :
On est dans une conjoncture bizarre », explique l’avocat Yves Joli-Cœur, de la firme Therrien Couture Joli-Cœur et fondateur du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec.
Quand le gouvernement a voté le projet de loi 141, personne ne pouvait prédire que les assureurs feraient passer les franchises à 250 000 $. À l’époque, on voyait des franchises de 25 000 $, qui ont été haussées à 100 000 $. Le gouvernement ne dit pas que c’est déraisonnable. S’il le fait, il n’y aura plus d’assureurs pour les immeubles. Il ne reste que six assureurs en copropriétés.
La franchise pour une nouvelle construction d’envergure au centre-ville de 600 condos peut aller jusqu’à 500 000 $, note Solution Condo.
En vertu de la loi 141, toute la responsabilité concernant les dégâts d’eau est dorénavant aux frais des Syndicats, qui ont maintenant le fardeau de prouver qu’il y a eu faute de la part du copropriétaire afin de récupérer le montant des travaux ou de la franchise, si l’assureur du syndicat fut impliqué au dossier. La seule façon de transférer cette responsabilité vers un copropriétaire est de prouver qu’il y a eu faute de la part dudit copropriétaire et le fardeau de la preuve incombe au Syndicat.
Lorsque pour une copropriété donnée, le nombre de sinistres atteint le taux de sinistralité que les assureurs jugent élevé (qui peut être aussi bas que 1 fois ou 3 fois sur une période de 5 ans), les scénarios suivants sont alors susceptibles de se produire.
L’assureur peut accepter de renouveler, mais en haussant de façon considérable la prime et la franchise aussi (comme indiqué dans l’article de Radio-Canada ci-joint dessous) ;
Voici un extrait d’article publié par Radio-Canada le 18 mars 2020 :
Des primes et franchises exorbitantes.
Devant le refus de tous les assureurs au pays, le courtier Vincent Gaudreau obtient finalement une soumission à l’étranger pour le syndicat de copropriété présidé par Olivier Palaric.
Mais la proposition implique des hausses exorbitantes. La prime annuelle du syndicat passe de 4 500 $ à 65 000 $. Pour chacun des 15 copropriétaires, la facture bondit de 300 $ à 4300 $ par année. La franchise, elle, est 40 fois plus élevée, grimpant de 2500 $ à 100 000 $.Les copropriétaires sont sous le choc.
Or, conformément à la loi 141 et en vigueur depuis 2018, le syndicat des copropriétaires doit collecter, à partir d’avril 2022, la valeur de la franchise dans des fonds séparés d’auto-assurance.
Donc, il y a une possibilité de mise de fonds supplémentaire pouvant atteindre jusqu’à 500 000 $ dans certains cas extrêmes. Il est d’autant plus important que les nouveaux acquéreurs se renseignent au préalable de toute transaction d’achat.
Alors, une responsabilité lie le Syndicat de la Copropriété envers un nouvel acquéreur potentiel, et ce avant que la transaction d’achat ne soit conclue. Si un acquéreur potentiel a demandé des renseignements sur l’état de l’immeuble avant de notarier son achat et que le Syndicat a fourni des réponses erronées, la responsabilité de ce dernier est exposée.
À noter que cette disposition de la loi 16 est déjà en vigueur depuis le 15 avril 2020, par le biais de l’article 1068.2du Code civil du Québec.
L’aspect de l’assurabilité de la copropriété qui sera présenté dans ce Certificat est très détaillé et exhaustif, car il s’agit d’une feuille de route que beaucoup de syndicats et de nouveaux acquéreurs gagneraient à utiliser afin de se conformer aux nouvelles législations.
Découvrez les critères d'évaluation de la conformité.
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