L'enjeu d'intégrité structurelle de l'immeuble

Le projet de loi 16 a été adopté le 5 décembre 2019 et entre en vigueur le 10 janvier 2020.

Voici des extraits d’article, qui ont été publiés par MSN le 28 avril 2021 :

Vivre en condo coûte de plus en plus cher. L’effet de plusieurs projets de loi 16,41, 141 adoptés dans les dernières années pour réformer le droit de la copropriété au Québec commence à se faire sentir sur les cotisations mensuelles. Beaucoup l’apprennent à leurs dépens lors des assemblées générales annuelles qui se tiennent présentement. Pour combler le manque à gagner, le ministre des Affaires municipales et de l’Habitation prévoit que les charges par copropriétaires devront bondir de 150 à 300 dollars par mois en moyenne.

Tout ce qui n’a pas été fait au cours des 25 ans, le gouvernement veut le faire cette année ou au plus tard en 2022. Il y a littéralement des révolutions dans les immeubles. Les copropriétaires peuvent mettre les gestionnaires et les administrateurs dehors, mais oublient malheureusement que pendant les 20 dernières années, presque rien n’a été cotisé pour la maintenance de l’immeuble. 

‍

Dans plusieurs copropriétés, les sommes pour la maintenance de l’immeuble sont insuffisantes. En ne donnant que quelques années aux copropriétaires pour se conformer aux nouvelles obligations depuis 2020, renflouer les coffres au niveau requis par les études de fonds de prévoyance relève parfois d’une discipline olympique !

Voici l’extrait d’un article, publié dans La Presse le 30 mai 2021 :

La moyenne d’âge du parc de copropriétés est de 30 ans, selon le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation du Québec. “Dans un cycle de bâtiment, c’est là que les travaux arrivent, explique l’avocat YvesJoli-Cœur, de la firme Therrien Couture Joli-Cœur et fondateur du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec. Et là, les coûts deconstruction ont explosé. Les sommes provisionnées ne fonctionnent plus. C’est une autre conséquence de la COVID-19.

Le parlement du Québec, avec la loi 16, oblige les syndicats à faire réaliser par un professionnel une étude de fonds de prévoyance tous les 5 ans. L’étude du fonds de prévoyance permet d’établir les cotisations annuelles au fonds de prévoyance en fonction des besoins réels du bâtiment pour plusieurs décennies à venir, cette obligation législative est incontournable. Au même titre que l’étude de fonds de prévoyance, le législateur demande aux syndicats de se munir obligatoirement d’un carnet d’entretien et de le tenir à jour.

De plus, depuis 10 janvier 2020, les promoteurs ont l’obligation de livrer au syndicat une étude de fonds de prévoyance, un carnet d’entretien, la description des parties privatives et les plans tels que construits, et ce, 30 jours suivant la formation du nouveau conseil d’administration lors d’une assemblée extraordinaire.

Cependant, les syndicats des immeubles construits avant 10 janvier 2020 devront payer, à leurs frais, pour une étude de fonds de prévoyance, un carnet d’entretien, la description des parties privatives et avoir les plans de construction d’origine disponible pour tous les copropriétaires, idéalement en version digitale. Le conseil d’administration peut utiliser le fonds de prévoyance pour faire des réparations majeures et travaux de remplacements de parties communes sans consulter l’assemblée.

Conformément à la loi 16, en vigueur depuis2020, le syndicat des copropriétaires doit collecter les sommes nécessaires aufonds de prévoyance, indépendant du fonds d’opérations, à la valeur annuelle établie selon le rapport d’étude du fonds de prévoyance, le tout en conformité avec l’article 1071C.c.Q.

Il est donc possible qu’une mise de fonds supplémentaire pouvant atteindre plusieurs centaines de milliers de dollars soit requise aux nouveaux acquéreurs qui n’auront pas fait d’investigation au préalable de la transaction.

Alors, une responsabilité lie le Syndicat de la Copropriété envers un nouvel acquéreur potentiel, et ce avant que la transaction d’achat ne soit conclue. Si un acquéreur potentiel a demandé des renseignements sur l’état de l’immeuble avant de notarier son achat et que le Syndicat a fourni des réponses erronées, la responsabilité de ce dernier est exposée.

À noter que cette disposition de la loi 16 est déjà en vigueur depuis le 15avril 2020, par le biais de l’article 1068.2 du Code civil du Québec.

L’aspect d’intégrité de l’immeuble de la copropriété qui sera présenté dans ceCertificat est très détaillé et exhaustif car Il s’agit d’une feuille de route que beaucoup de syndicats et de nouveaux acquéreurs gagneraient à utiliser afin de se conformer aux nouvelles législations.