L’enjeu de sécurité de l’immeuble

Pour donner suite à l’adoption de la loi 16 et des lois 122, 141 et 41, les règles de gestion de la copropriété au Québec ont changées de façon significative.

En vigueur depuis décembre 2010, la loi 122 sur le bâtiment touche principalement la modernisation des normes de sécurité. Cette législation a été adoptée après des accidents regrettables qui ont coûté la vie à deux personnes. Cette réglementation ajoute des coûts importants pour la vaste majorité des copropriétaires. Une étude de conformité avec la loi 122 est obligatoire tous les 10 ans pour les immeubles de plus de 5 étages ou ceux qui ont 2 étages de garage.

Lorsqu’un bâtiment de plus de 2 étages et de plus de 8 unités est occupé, même en partie, il doit respecter les exigences du chapitre Bâtiment du Code de sécurité (CBCS). En outre, il doit respecter les obligations consignées au Code national de prévention des incendies (CNPI)lorsque ce code est appliqué par la municipalité, et ce, peu importe la dimension de l’immeuble.

Tel que l’exige le CBCS, un système de détection et d’alarme d’incendie est requis dans un immeuble d’habitation assujetti où dorment plus de 10 personnes. Ce système doit être fonctionnel dans la partie occupée, et un service de surveillance doit être assuré dans les parties qui en sont dépourvues. 

Pour ce qui est des nouvelles règles liées à la sécurité d’incendie, la conformité des avertisseurs de fumée pourrait s’avérer une question d’intérêt commun à tous les copropriétaires de l’immeuble et entrer dans la mission du Syndicat de copropriété en vertu de l’article 1039du C.c.Q.

Les copropriétaires sont de plus en plus concernés par l’explosion de la violence urbaine et ils cherchent à se prémunir contre les vols et le vandalisme. Le recours à la vidéo-surveillance est une des mesures de sécurité les plus populaires et accessibles.

Les copropriétés munies d’un système d’accès avec puces électroniques ont plus de facilités à appliquer les règles de sécurité et à s’assurer que seules les personnes identifiables par la puce ont la possibilité d’entrer dans l’immeuble.

Dans les espaces communs et les installations partagées, il y a obligation de la part du syndicat d’assurer la sécurité de ces espaces. Par exemple, lorsqu’une salle commune est utilisée pour un grand nombre de personnes, certains syndicats ont pour politique, dans leur déclaration, d’obliger les utilisateurs de la salle à payer pour une sécurité supplémentaire et donc, d’engager un gardien de sécurité au-delà de la surveillance quotidienne.

Donc, l’absence de mesures essentielles pour la sécurité de l’immeuble telles que requises par la déclaration de la Copropriété et les résolutions du Syndicat dans le registre du Syndicat de la Copropriété expose les copropriétaires à procéder à l’implantation des systèmes requis. À titre d’exemple, les caméras de surveillance, le système de puces identifiant les résidents, la création des règlements et des plans d’évacuation d’urgence qui doivent être affichés. Ceci pourra être plus que coûteux et sera fait aux frais de tous les copropriétaires.

Alors, une responsabilité lie le Syndicat de la Copropriété envers un nouvel acquéreur potentiel, et ce avant que la transaction d’achat ne soit conclue. Si un acquéreur potentiel a demandé des renseignements sur la sécurité de l’immeuble avant de notarier son achat et que le Syndicat a fourni des réponses erronées, la responsabilité de ce dernier est exposée.

 À noter que cette disposition de la loi 16 est déjà en vigueur depuis le 15 avril 2020, par le biais de l’article 1068.2 du Code civil du Québec.

L’aspect de sécurité de l’immeuble qui sera présenté dans ce Certificat est très détaillé et exhaustif, car il s’agit d’une feuille de route que beaucoup de syndicats et de nouveaux acquéreurs gagneraient à utiliser afin de se conformer avec nouvelles législations.