L'enjeu des finances de la copropriété

La gestion des finances de la copropriété est déjà réglementée par l’article 1070 du Code civil du Québec. Cependant, la loi 16 adoptée le 5 décembre 2019 et entrée en vigueur le 10 janvier 2020 améliore la gestion des syndicats.

Avec la loi 16, le copropriétaire doit remettre au promettant acheteur de sa fraction une attestation des finances du syndicat, document que le syndicat doit tenir à jour et remettre dans un délai de 15 jours au copropriétaire qui en fait la demande.

Le rôle principal des administrateurs de la copropriété est de s’assurer que la copropriété est en bon état d’un point de vue financier. Les copropriétaires, eux, financent l’entretien de la copropriété en payant des charges communes.

Les sommes sont versées dans les trois postes suivants : fonds d’opérations, fonds de prévoyance et fonds d’auto-assurance. Ce dernier est un nouveau fonds à créer en vertu des nouvelles dispositions de la loi qui permet notamment de couvrir le montant des franchises des assurances souscrites par le syndicat.

Donc, l’absence des 3 fonds distincts : d’opérations, de prévoyances et d’auto-assurance, tels que requis par les lois expose le copropriétaire ou le nouvel acquéreur à demander la conformité en copropriété au fournisseur de finance (comptable ou compagnie de gestion). Ces modifications de présentations des états financiers afin de se conformer aux lois pourraient être coûteuses et seront faites aux frais de tous les copropriétaires.

Pour effectuer des réparations majeures, ce sont tous les copropriétaires qui devront contribuer financièrement. Selon les nouvelles dispositions de la loi, les administrateurs doivent consulter les copropriétaires en assemblée avant de leur imposer une contribution spéciale.

Voici l’extrait d’un article, publié dans le Journal de Montréal le 14 décembre 2021 :

À la suite à l’adoption des projets de loi 141 et 16, les propriétaires de copropriétés divises payent maintenant davantage de frais de condo. Ces lois rendent obligatoires des évaluations de la valeur des immeubles tous les cinq ans, par exemple, et un fonds d’auto-assurance sera lui aussi obligatoire à compter du 15 avril 2022. Ces projets de loi ont été adoptés dans l’optique de mieux prévoir les dépenses d’entretien, et d’avoir un fonds de prévoyance plus adapté. Ce n’est pas de l’argent perdu, mais ce sont des dépenses que les futurs propriétaires devront considérer. Votre notaire ou votre courtier immobilier vous guidera à travers le processus et vous permettra de comprendre tous les frais. 

Alors, une responsabilité lie le Syndicat de la Copropriété envers un nouvel acquéreur potentiel, et ce avant que la transaction d’achat ne soit conclue. Si un acquéreur potentiel a demandé des renseignements sur les finances de la copropriété avant de notarier son achat et que le Syndicat a fourni des réponses erronées, la responsabilité de ce dernier est exposée.

À noter que cette disposition de la loi 16 est déjà en vigueur depuis le 15avril 2020, par le biais de l’article 1068.2 du Code civil du Québec.

L’aspect des finances de la copropriété qui sera présenté dans ce Certificat est détaillé et exhaustif, car il s’agit d’une feuille de route que beaucoup de syndicats et de nouveaux acquéreurs gagneraient à utiliser afin de se conformer avec nouvelles législations.